Lobby developerů? Na metry čtvereční máme bytů dost, ale na kusy málo, vysvětluje expert

Tvrdíte, že u nás vzniká asi 40 tisíc bytových jednotek ročně, zároveň developeři stále žehrají, že by jich mělo být víc. Přitom obyvatel v Česku je plus minus pořád stejně. Proč potřebujeme tolik nových bytů? Není to jen developerská lobby?

Na to se dá vcelku jednoduše odpovědět přes tvrdá data. Jak už bylo řečeno, Praha a Brno tvoří naprostou většinu všech transakcí na nemovitostech. Takže když se hovoří o nedostatku nových bytů, míní se tím místa, kam lidé migrují. Je třeba si uvědomit, že už 200 let se nám stěhují lidé z venkova do měst. Na druhé straně logicky vznikají lokality s neobydlenými budovami, většinou starými rodinnými domy, často jsou to budovy dnes určené k rekreaci.

Takže z demografického pohledu se lidé přesouvají z venkova do velkých měst. A tam vzniká velký přetlak poptávky nad nabídkou a lze hovořit o dlouhodobém deficitu nových bytů. Podle mého tedy nejde o developerskou lobby, ale reálný stav, kdy developeři mají pravdu v tom, že potřebujeme v Praze stavět deset tisíc bytů ročně a ne 6,5 tisíce. Při současné migrační křivce lidí, kteří jdou do Prahy, je to problém.

Ale developeři nestaví jen v Praze.

Ano, otázka dostupnosti bydlení v Praze je úplně jiná než otázka dostupnosti bydlení třeba v Kroměříži, v Ústí nad Labem nebo v Českých Budějovicích. Ve městech do 15 tisíc obyvatel se naopak řeší, aby lidé neodcházeli do větších měst. V celém Česku se ročně prodá až 60 tisíc bytových jednotek ročně, nových i starých. A jen v Praze je 200 tisíc lidí, kteří chtějí nemovitost koupit a nemají kde.

Není ta nabídka a poptávka daná také tím, že máme dnes mnohem víc singles domácností, kdy lidé obývají byty sami?

Je to tak. Na metry čtvereční máme dostatek bytů, ale máme jich málo na kusy. V 70. letech převažovala výstavba panelových domů, byla to společenská objednávka pro začínající rodiny. Poměr tehdejší výstavby byl úplně jiný než dnes. Tenkrát se stavěly zdaleka nejvíc třípokojové byty, pak dvou, méně čtyř a nejméně jednopokojové. Dnes je to úplně naopak. A došlo k tomu, že největší byty v panelácích jsou dnes obývány jednočetnými nebo dvoučetnými domácnostmi – už v nich nežijí dvacátníci, kteří zakládali rodiny, ale sedmdesátníci, kterým už děti odešly. Na bytovou jednotku dnes v průměru v Česku vychází 1,6 člověka.

V čem si myslíte, že jste v poskytování dat o nemovitostech jiní oproti konkurenci?

Nejzákladnější rozdíl je v datech. To je alfa omega naší práce. Vždycky záleží především na tom, jaká máte a právě v tom, jaká data máme a jak s nimi nakládáme, se lišíme v podstatě od všech subjektů, které se věnují vytváření cenových map.

Jaká data máte?

Klíčové je to, že jde o data relevantní. Máme víc zdrojů, ty nejdůležitější vycházejí z katastru nemovitostí, pak to jsou údaje od developerů a z inzertních serverů. Pokud jde o katastr, nejedná se pouze o cenové údaje, ale veškeré související informace, které obsahuje list vlastnictví. V tomto detailu máme celý bytový fond Česka. Tím pádem jsme schopni identifikovat věci, které se následně na trhu dějí.

Jde o veřejně přístupná data, nebo za ně platíte?

Jde o veřejně přístupná data, ale nejsou zadarmo, jsou poměrně drahá. Katastr má přesný ceník. Máte buď možnost nakoupit stovky tisíc listů vlastnictví a přepsat je ručně, anebo si můžete zakoupit takzvaný výměnný formát katastru, což je datová podoba toho, co je na listech vlastnictví. A tento výměnný formát my nakupujeme. Máme dokonce z katastru nemovitostí potvrzené to, že jsme jediný subjekt v Česku, který se věnuje tvorbám cenových map, který nakupuje data od katastru v tomto výměnném formátu.

K čemu vám to je?

Jsme díky tomu schopni do velkého detailu sledovat změny bytového fondu. Jeho přírůstky, úbytky, slučování jednotek a podobně. Víme, co máme za nemovitosti, v jaké lokalitě převažují jaké typy bytových jednotek, jestli jsou v panelácích nebo cihlácích, jak jsou velké a podobně. To kombinujeme s údaji o transakčních cenách z katastru nemovitostí, těch máme asi 1,1 milionu. Jde to říct i tak, že máme všechny transakce, které proběhly na starších nemovitostech v posledních deseti letech, u novostaveb je to za posledních 29 let. U nich pak dokážeme propojit cenu nemovitosti v době předprodeje s cenou, za kterou byla skutečně prodána a následně v dalších letech přeprodávána. Máme tedy cenovou mapu i časovou mapu.

Kolik je v Česku nemovitostí?

Něco přes dva miliony rodinných domů, asi 215 tisíc bytových domů, v nich je 2,4 milionu bytových jednotek. Jen pro zajímavost, největší podíl bytů je v panelácích, ale panelových domů je přibližně polovina oproti cihlovým.

V průměru tedy vychází jedna bytová jednotka na dva obyvatele?

Dá se to tak říct.

Jak moc se liší transakční ceny od těch tržních?

Transakce nemusí svědčit o čemkoliv tržním. Právě proto potřebujeme mít výměnný formát katastru. Díky němu můžeme údaje očistit třeba od privatizace bytového fondu, převodů družstevních podílů do osobního vlastnictví, transakce v rodině anebo prodejů spoluvlastnických podílů.

Jsou reálné ceny, jaké platíme za nemovitosti, hodně vzdálené oficiálním ceníkům developerů?

Říct, že transakční ceny jsou nižší než nabídkové, by bylo velmi zkreslující. Hodně záleží na tom, v jaké fázi trhu se nacházíte a jak je vyprodán. Třeba po krizi 2010 nabídkové ceny u všech staveb klesaly. Když došlo k oživení po roce 2015, trh byl čím dál tím vyprodanější. Přibylo zájemců a cena nemovitostí se zase zvyšovala, hranice mezi nabídkovými a transakčními cenami se velmi ztenčila. Z dlouhodobého hlediska se dá říct, že nabídková cena bývá o tři až pět procent vyšší než ta transakční. Vždy ale záleží hlavně na tom, jak rychle a dobře se prodává. A také na lokalitě. Dlouhodobě platí, že Praha a Brno jsou nejvyprodanější, dělají 85 procent veškerého obratu nemovitostí a nějakých 65 procent prodejů.

Třeba za pandemie covidu se prodávalo velmi rychle a dobře.

To bylo hodně anomální období. Prodávalo se úplně všechno, i na staré panelákové vybydlené byty se stála fronta. Bylo to období, kdy ceny v inzerátech byly výrazně nižší než ty, za které se pak prodeje realizovaly. Klidně o 10 až 15 procent. To platilo pro starší byty i pro novostavby. Developeři je přeceňovali směrem nahoru každý týden až 14 dní.

Kdo jsou vaši klienti, kdo od vás kupuje všechna ta data?

Klíčové pro nás je, že máme relevantní, kvalitní a dobře auditovatelnou datovou základnu. Nad těmi daty pak vytváříme produkty, které někomu nabízíme. Od samého začátku jsme zaměření zejména na finanční sektor, tedy banky a pojišťovny, a ty potřebují data, která jsou přesná. Banky třeba na základě nich dělají odhady na hypotéky. Kromě finančního sektoru jsou konzumenti našich dat také developerské firmy, které díky nim nastavují cenové hladiny a strukturu bytů. Data nabízíme také realitním kancelářím, které tak umí lépe vyhodnotit, co se aktuálně nabízí a co se jak rychle prodává.

Kolik vám za takové analýzy platí, alespoň řádově?

Částku vám neřeknu. Ale můžu vám sdělit, že často dostáváme zpětnou vazbu, že jsme třeba pětkrát dražší než naše konkurence, ale zároveň že jsme výrazně přesnější. Nám klienti platí za kvalitní a detailní data.

Jaké máte tržby?

Řádově kolem 15 milionů korun ročně. Letos cílíme na výrazně vyšší tržby, ale pořád se pohybujeme v nižších desítkách milionů.

Čerstvě nabízíte službu dědického řízení online, nic takového tu doposud nebylo?

Nevíme o tom, že by tu byla druhá taková služba.

Dědické řízení může proběhnout jen online, bez notáře?

Naším byznysem je prodej dat a práce s daty. Takže poskytujeme službu, kdy stačí zadat adresu vaší bytové jednotky a během dvou až tří minut máte online podklad, který můžete vzít, vytisknout a předložit ho notáři pro dědické řízení.

Notář od vás vždycky bude chtít, abyste mu přinesli informaci, která bude vyčíslovat hodnotu vaší nemovitosti. Ale s námi nepotřebujete hledat znalce nebo realitní kancelář, kteří vám za úplatu dají nějaké posouzení.

Kolik to stojí?

Tahle služba stojí 990 korun. V realitní kanceláři se pod tisícovku nedostanete, u znalce zaplatíte tři až pět tisíc korun, nehledě na čas, který tím strávíte.

Zaujali jsme vás? Pokračujte...

• Ceny nemovitostí 2024 očima expertů. Čeká nás s nižšími úroky restart realitního trhu?

• Za kopcem za trojnásobek. Horské apartmány stojí víc než byty v Praze

• Kde investovat do bytu? Tato města rostla meziročně nejvíc